Cijfers over wonen en bouwen

Afbreuk heilige huisjes?

Eens in de drie jaar publiceert het ministerie van Binnenlandse Zaken een rapport met de laatste cijfers over wonen en bouwen in Nederland. Dit rapport bevat gegevens over de woningvoorraad, nieuwbouw, verhuizingen, aantallen bewoners, betaalbaarheid, energie, woningcorporaties en niet in de laatste plaats de prognoses. In april is dit rapport gepresenteerd op het Wooncongres 2019. Hypsotech was hierbij aanwezig. Minister Kasja Ollongren trapte af. Zij deed een dringende oproep voor lokaal initiatief. Met name provincies spelen hierin een belangrijke rol, zo stelt zij. Daarna volgde discussies met o.a. Diederik Samsom, Pieter Hooimeijer, verschillende wethouders uit de grote steden, projectontwikkelaars en woningcorporaties.

Conclusies
Een aantal conclusies uit het rapport:

  • Het aantal huishoudens in Nederland blijft verder stijgen. Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt zelfs verder naar 40% van de 7.8 miljoen beschikbare woningen (huur en koop).
  • Er zijn 1 miljoen nieuwe woningen nodig. We moeten versneld 75.000 nieuwe woningen per jaar realiseren. Dit blijft een uitdaging! In 2018 is dit aantal niet gehaald.
  • Nieuwbouw moet zoveel mogelijk binnen het stedelijk gebied gerealiseerd worden.

Potentieel voor de hypotheekmarkt
Doorrekening van bovenstaande ambities levert het volgende op. Op basis van de huidige verhouding koopwoningen versus huurwoningen van 56% : 44% (4.374.200 koopwoningen op een totale woningvoorraad van 7.741.00) en met een gemiddelde hypotheeksom (2018) van € 303.000, is het potentieel extra volume aan hypotheekverstrekking € 179 miljard totaal en € 13 miljard op jaarbasis, alleen al voor de 75.000 additionele woningen. En dat voor de komende 13 jaar.

Analyse van de woningvoorraad
In de gepubliceerde cijfers zit een verdere analyse van het type woningen, waaruit wij een aantal conclusies trekken:

  • Er is een grote groep consumenten, die tijdelijk een woning nodig heeft, bijvoorbeeld bij scheiding, maar ook (kennis)emigranten. Deze flexibele groep groeit en heeft behoefte aan snel een tijdelijke woning vinden met minder vierkante meters.
  • De groep eenouderhuishoudens is fors toegenomen (27% in 1986 naar 38% in 2018). In de grote steden vormt zij zelfs 50% van het aantal huishoudens. Een deel van deze groep heeft grote behoefte aan vierkamerwoningen.
  • Verhouding eengezinswoningen en appartementen in ons land is sinds 2012 nauwelijks veranderd. Het gebruiksoppervlak van appartementen is nog steeds vergelijkbaar met die van voor 1945,
  • Volgens de prognose groeit de groep 75+ in 2050 naar 2,1 mio. Ouderen zoeken woonruimte in hun eigen omgeving en verhuizen niet automatisch naar een voor hen geschikte woning op een andere locatie.

Meer flexibiliteit in de financiering
De ontwikkeling naar meer en kleinere huishoudens en de stijgende behoefte aan flexibele huisvesting zal effect hebben op de financiering. Er is behoefte aan meer flexibiliteit. Waarom zou een looptijd van 30 jaar de standaard blijven? Waarom geen aflossingsvrij deel? Meenemen van een deel van de hypotheek als men kleiner gaat wonen? De hypotheekgever is steeds vaker een eenverdiener, of iemand die financiert met variabele inkomstendelen, zoals alimentatie. Onder ouderen is er een groeiende behoefte om kapitaal vrij te maken, door flexibiliteit van aflossen of het aangaan van een nieuwe lening.

Naar onze mening is er dus behoefte aan nieuwe hypotheekproposities waarbinnen heilige huisjes als 30-jaar looptijd, aftrekbaarheid, standaard annuïteit en lange rentevast periodes afgebroken moeten worden.

  

 Betaalbaarheid van de woning

Analyse van de woonuitgaven
Als je de jaren 2012, 2015 en 2018 met elkaar vergelijk dan dalen de bruto koopuitgaven met 1,2%. De netto koopuitgaven stijgen, gedreven door de fiscaliteit, in dezelfde periode met 3,8%. Doordat de woonuitgaven iets dalen en het besteedbaar inkomen toeneemt, komt de netto koopqoute landelijk uit op 20,9% en de netto woonquote op 28%. Beide dalen dus licht t.o.v. 2012.

De totale hypotheekschuld is in 2018 gestegen tot 698 miljard en dit zal, zoals eerder aangegeven, de komende jaren verder toenemen.

Aanscherpen van de strategie door geldverstrekkers
Hypsotech heeft de cijfers en prognoses uitgewerkt in een context canvas voor de hypotheekindustrie. Op basis hiervan kan de geldverstrekker de eigen strategie verder aanscherpen en vertalen naar tactische activiteiten met een directe impact in de hypotheekmarkt. Het helpt de geldverstrekker om acties te onderbouwen, de strategie te toetsen, maar vooral te vertalen naar een tactische planning. Het hele rapport en de cijfers zijn na te lezen op Woononderzoek.nl. Meer informatie vind je op de website van de overheid.

Hypsotech verwerkt deze en andere informatie in haar opleidingen en omgevingscanvas. Op basis hiervan sparren wij met onze klanten over de impact op specifieke portefeuilles en productaanbod.

Wil je met ons hier verder over sparren, neem dan contact op met Ellen Simons, mail esimons@hypsotech.nl of bel 06 5390 6975.