Consumptieve financiering en een hypotheek: een zegen of een kopzorg?

Een hypotheek afsluiten terwijl er nog een consumptieve financiering aanwezig is: het is de schrik van iedereen die een huis koopt. Het krediet telt immers zwaar mee in de weging van de berekening van de maximale financiering. Een krediet van € 10.000 snoept al snel meer dan € 50.000 af van de maximaal te verstrekken hypotheek.

Maar is het altijd verstandig om een financiering voor 30 jaar af te sluiten, wanneer een deel gebruikt wordt voor de verbouwing van de woning? Natuurlijk, een uitbouw of dakkapel gaat lang mee en de financiering hiervoor kan prima worden meegenomen in de 30-jarige hypotheek. Maar minder logisch is het als het gaat om de verbouwing van een keuken of badkamer. Technisch gaat een keuken of badkamer lang mee, maar gemiddeld na een jaar of 10-15 zijn we hem zat en willen we een nieuwe: moderner, zuiniger, ergonomischer. Het frist gelijk het huis zo mooi op. De vraag is of het dan nog steeds logisch is om deze financiering over 30 jaar uit te smeren. Immers, na 10 jaar betaalt de consument nog steeds voor een keuken die hij inmiddels wil vervangen. Steeds vaker zien we daarom de combinatie van verschillende looptijden in financiering: een deel met een looptijd van 30 jaar en korter deel dat hoort bij de economische looptijd van de besteding.

Consumptieve versus hypothecaire lening: de kosten
Tijdens de looptijd van de hypotheek wordt er ook vaak verbouwd of een nieuwe keuken aangeschaft. Wat te doen: de hypothecaire lening verhogen of een consumptieve lening aanvragen? De rente van een consumptieve lening is weliswaar hoger, maar daar staat tegenover dat het aanvragen van een persoonlijke lening vele malen gemakkelijker is dan een hypotheek. En verder blijkt in de praktijk dat de kosten van een korte lening met een hoge rente vaak net zo hoog zijn als bij een lening met een lange looptijd en een lagere rente. Dus qua cashflow na afloop van de korte lening en qua gemak van aanvragen is een consumptieve financiering het overwegen waard.

Level playing field?
In de markt zien we nogal wat tegenstijdigheden. Hypothecaire financiers zijn op grote schaal bezig om de LTV-opslagen te laten vallen als een klant in een lagere LTV- klasse terechtkomt. Dat er daarnaast nog een consumptieve financiering loopt, blijft onopgemerkt. Ook zijn de consumptieve kredietmarkt en de hypotheekmarkt (nog) niet op elkaar aangesloten als het gaat om de verdienmodellen van de advisering. Daar waar we in de hypotheekmarkt sinds een aantal jaren te maken hebben met een provisieverbod, kent de consumptieve kredietmarkt nog een verbod op het in rekening brengen van advieskosten. Het verdienmodel zit daar dus in de provisiebetaling aan het intermediair (provisiegebod). Deze modellen staan haaks op elkaar. Ook de gedragscodes van de beide markten zijn verschillend. Ten eerste is de hypothecaire norm gebaseerd op een annuïtair aflossingsschema, ongeacht de werkelijke woonlasten. De consumptieve kredietnormen daarentegen gaan uit van de werkelijke woonlasten voor het berekenen van de leencapaciteit. Ten tweede is de hypothecaire kredietnorm gebaseerd op de basisbegroting van één type huishouden, terwijl de consumptieve kredietnorm vier typen huishoudens onderscheidt. Hierdoor ontstaan verschillen in de wijze waarop de basiskosten en dus de leencapaciteit wordt berekend. Het streven is om de gedragscodes meer naar elkaar toe te laten groeien en mogelijk te integreren in de toekomst.

Het advies moet breder. Het is aan de markt om de handschoen op te pakken. Hypsotech signaleert bovenstaande ontwikkelingen en werkt mee aan oplossingen op het gebied van productontwikkeling, procesintegratie, onderzoek en implementatie van marktcombinaties bij enkele van onze klanten.

Wilt u hier meer over weten, neem dan vrijblijvend contact op met Paul van Haaren, mail pvhaaren@hypsotech.nl of telefoon 06 5266 6459.